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房地产估价师名义价格与实际价格的换算

2018-12-04 15:27  来源:建设工程教育网  字体:  打印

  房地产估价师名义价格与实际价格的换算知识点需要重点掌握,2019年房地产估价师备考已经开始,房地产估价师《理论与方法》考试知识点提供给大家,房地产估价师知识点需要一点一滴的积累,想要参加2019年考试的考生一定要静下心来耐心学习,希望考生及时查看!

  房地产估价师《理论与方法》考试知识点:名义价格与实际价格的换算,在房地产估价考试中占有重要的位置,提前掌握,为后期备考打下坚实的基础。

  名义价格与实际价格的换算主要考点有哪些?怎样进行分析和学习?一起来看看吧!

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  房地产估价师《理论与方法》考试知识点:名义价格与实际价格的换算

  根据资金的时间价值的换算,将发生在不同时点的现金流折算到同一时点,即为实际价格。

  一套建筑面积为100m2、单价为3000元/m2、总价30万元的住宅,在买卖中的付款方式可能有下列几种:

  (1)要求在成交日期一次性付清。

  (2)如果在成交日期一次性付清,则给予一定的折扣,如优惠5%。

  (3)以抵押贷款方式支付,如首期支付房价的30%(即9万元),余款向银行申请抵押贷款,贷款期限15年,贷款年利率8%,按月等额偿还贷款本息。

  (4)从成交日期起分期支付,如分三期支付,第一期于成交日期支付10万元,第二期于第一年年中支付10万元,第三期于第一年年末支付10万元。

  (5)从成交日期起分期支付,如分三期支付,第一期于成交日期支付10万元,第二期于第一年年中支付10万元,第三期于第一年年末支付10万元。采取这种分期支付价款的,买方在支付第二期、第三期付款时,应按照支付第一期价款之日中国人民银行公布的贷款利率,向卖方支付利息。

  (6)约定在成交日期后的某个日期一次性付清,如在第一年年末一次性付清。

  在上述第一、三、五种付款方式下,名义价格和实际价格相同,单价均为3000元/m2,总价均为30万元。

  在第二种情况下,名义单价为3000元/m2,名义总价为30万元;实际单价为3000×(1-5%)=2850(元/m2),实际总价为28.5万元。

  在第四种情况下,名义单价为3000元/m2,名义总价为30万元;实际总价为10+10/(1+5%)0.5+10/(1+5%)=29.28(万元)(假定年折现率为5%),实际单价为2928元/m2。

  在第六种情况下:名义单价为3000元/m2,名义总价为30万元;实际总价为30÷(1+5%)=28.57(万元)(假定年折现率为5%),实际单价为2857元/m2。

  总结:打折,延期付款(延迟期内不付利息)都会导致实际价格低于名义价格。

  分期付款,延期付款(延迟期内付利息)不管怎么安排还款方式,实际价格和名义价格都是一致的。

  以上便是房地产估价师《理论与方法》考试知识点,房地产估价师考试“过来人”都说,备考要趁早!所以从现在开始,丢掉懒惰,脱掉拖延,加入2019年房地产估价师备考大军,网校与你共前进!顺利考取房地产估价师证书不再话下!加油吧,2019年备考房地产估价师的考生们!

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